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拆迁补偿协议无效拆迁补偿款重新分配

来源:原创  作者:乔方律师  时间:2015-08-31


 
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胡老先生和王老太有三个孩子,分别是大女儿胡x新、二女儿张怡和儿子胡刚,自幼二老便对唯一的儿子胡刚特别溺爱。胡刚成年后娶了一位漂亮的妻子,婚后生下儿子胡某某,二老更是喜不自胜,对小孙子百般疼爱。
后来,妻子因无法忍受胡刚的古怪脾气,在胡某某三岁时二人就办理了离婚手续。2005年村里重新核实宅基地使用权人,二老想今后所有的东西都是儿子的,就把家 里的老宅子都写在了儿子胡刚名下,土地管理所对这一情况也进行了登记造册。二老于2006年先后离世,胡刚精神受到极大刺激,竟然不知所踪。经过家人多方 寻找,仍没有任何线索,情急之下,家人也报了警,但是依然没有找到。
二老去世后,胡某某的母亲便把胡某某接到城里,一边打工一边供他上学。 因二老都已离世,故胡某某亦很少回家探望,2010年其姑姑胡x新所在的村子拆迁,胡x新便搬至娘家老宅子里住。
2011年胡某某已经到了适婚的年龄,因在城里买不起房,遂想在老家举办婚礼,可是回去后,姑姑竟不让进门,扬言:“这房子现在是我的,马上了要拆迁了,没你们的份儿,你们想搬回来住门儿都没有!”经胡某某在村里打听,原来村子2011年年初也列入了拆迁范围,胡某某第一时间拿着其母亲的《集体土地建设用地使用权证》与 开发商签订了《拆迁安置补偿协议》,并领取了部分拆迁款。
这下胡某某母子可犯难了,一 时间也不知该如何是好,二人找到乔方律师咨询。 乔方律师在了解了相关情况后,建议其先收集证据材料,包括拆迁协议、土地管理局的档案资料、村里的证明、派出 所的证明等。几经周折,胡某某总算拿到了上述材料,乔方律师仔细查阅后,建议其先向法院申请宣告其父亲胡刚死亡,之后再起诉确认《拆迁安置补偿协议》无效。
【法院判决】:
胡某某拿着派出所及村里开具的相关证明,于2011年9月向北京平谷区人民法院申请宣告其父亲死亡,平谷区人民法院在公告一年后,结合查证的事实,判决:宣告胡刚死亡。
此后,在乔方律师的建议下,胡某某以其姑姑胡x新和开发商为被告,起诉至法院,要求确认2011年3月5日胡x新与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效,北京市平谷区人民法院经过调解,最终双方达成了调解协议,主要内容如下:
—、2011年3月5日胡某某与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》作废,由胡某某与开发商重新签订《拆迁安置补偿协议》,补偿标准不变。
二、胡某某自愿将拆迁款中的40%给姑姑胡某某和胡某,每人20%的份额,剩余60%归胡某某所有。
三、对于拆迁安置四套住房,一居室一套,两居室两套,三居室—套,胡某某自愿将其中两套两居室给姑姑胡某和胡某某,每人一套,待房屋交付时由开发商直接办理房产证至胡x新和胡x新名下,费用由胡x新和胡x新自行负担,其余两套归胡某某所有。
四、自本协议签订之近年来,关于《拆迁安置补偿协议》三方再无其他争议。
乔方律师解析:
随着城市化进程的不断推进,城市周边诸多区域纷纷列入拆迁范围,因拆迁而发生的纠纷也日益增多。本案是一起典型的因宅基地上房屋拆迁,家庭内部矛盾所引发的纠纷,结合本案的争议焦点乔方律师进行如下分析。
首先,乔方律师认为被拆迁的房屋应属于胡某某的父亲胡刚所有。崔家的宅基地最早登记在胡刚的母亲王老太名下,房屋也是二老所建,应属于胡老先生和王老太的夫妻共同财产。但在2005年,该区域重新核实宅基地使用权人时,经二老商议,一致同意将宅基地使用权人变更为儿子胡刚的名字。
另外,从土地管理所调取的《宅基地核实登记表》中亦记载被拆迁房屋的宅基地使用权人是胡刚。虽然胡某某的姑姑胡x新手中的《集体土地建设用地使用证》登记的土地 使用者是王老太但是该证书系1995年颁发,而2005年王老太已将宅基地使用权人变为胡刚。因土地管理所颁发新版证书时胡刚已经下落不明,故一直没有给其发放新版证书。因此胡x新手中的土地使用证已经作废。
依据我国《土地登记法》第16条规定“土地权利证书记载的事项,应当与士地登记簿一致,记载不一致的,除有证据证明土地登记簿有错误外,以土地登记簿为准。”
由此可见,应以土地管理所的土地登记簿为准,被拆迁房屋的宅基地使用权人应为胡某某的父亲胡刚,房屋亦应属于胡刚所有。
其次,被告胡x新不具备签订《拆迁安置补偿协议》的资格,其与开发商签订的《拆迸安置补偿协议》应被依法认定无效。胡某某的两个姑姑在结婚之后,均已将户口迁 出,胡x新的户口不在被拆迁房屋内,不属于被拆迁安置人口,且其也不是被拆迁房屋的合法宅基地使用权人,其无权与开发商就被拆迁房屋签订《拆迁安置补偿协议》。
再次,作为胡某某的姑姑,其明知被拆迁房屋内只有胡刚和胡某某两个人的户口,在开 发商通知拆迁时,其并未将此事吿知胡某某,而是通过隐瞒欺骗的手段,拿着一本已经作废的《集体土地建设用地使用证》来糊弄开发商。开发商在进行拆迁安置时,亦未严格审核胡x新的身份及其提交的材料,开发商自身也存在严重过错。
最后,胡某某的父 亲已经失踪长达5年的时间,至今下落不明,且胡某某的户口在被拆迁房屋内,其属于被拆迁安置人口,在其父亲没有被宣告死亡的情况下,胡某某没有权利直接与开发 商签订《拆迁安置补偿协议》。如其父亲被宣告死亡,那么胡某某作为唯一的第一顺序法定继承人,其有权利继承被拆迁房屋,可直接与开发商签订《拆迁安置补偿协议》。
本案中胡x新是第一个与开发商签订《拆迁安置补偿协议》的,截至胡某某知情时,村内尚有很多人家并未签订补偿协议,拆迁工作也迟迟没有开始,安置房更是尚未动工。从时间上看,这为胡某某申请宣告其父亲死亡提供了有利条件。
综上,乔方律师认为胡某某可以先申请宣告其父亲胡刚死亡,之后再起诉确认胡x新与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。
结合本案的情况,胡某某有两种诉讼策略可以选择,一是可以直接起诉开发商,要求开发商对其进行拆迁安置补偿;因其户口在被拆迁的房屋内,其属于被拆迁安置人口 且胡某某在外并无其他住房,开发商理应对其进行拆迁安置。二是胡某某可以先向法院申请宣告其父亲死亡,进而以继承人的身份起诉胡x新与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。
 
拆迁补偿律师代理承租获得足额补偿
 上海××信息技术发展有限公司(以下称“甲方”)承租了上海××扬程贸易有限公司(以下称“乙方”)的厂房,双方在出租合同中约定:如遇拆迁,甲方应当无条件服从,且乙方不给予甲方任何赔偿。2009年8月该厂房面临拆迁,乙方以出租合同中有约定为由不给予甲方赔偿。
甲方认为不公平,但是不知道如何从法律上来解决。乔方律师接受了甲方的委托,并分析整个案件之后,认为乙方应当给予甲方拆迁补偿,并立刻进行调查取证,完成了在诉讼前的准备工作。之后,乔方律师代表甲方与乙方进行了谈判,经过两轮谈判,2009年9月2日,乙方几乎同意了甲方的所有要求,同意给予乙方厂房搬迁及停产停业损失102万元。
 
 
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