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拆迁补偿关系复杂律师代理成功维权

来源:原创  作者:乔方律师  时间:2015-08-31


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这是因拆迁补偿不到位及补偿合同显失公平的案件,相关单位只答应给委托人补偿20万元,律师在分析法律关系后,代理委托人起诉,法院判决相关单位应付委托人68万元。本案的焦点是各方当事人之间的法律关系。
    一、案情介绍:
谭某于1998年10月10日购入上述被拆迁临建房中的三间,面积100.04平方米。
2008年7月30日,为改善市民居住环境,某市政府决定对城市街道实施综合治理及景观绿化工程。为此,政府综合治理工程指挥部发布了公告,内容为:某大街东段现甲公司厂区门前66户临建平房拆除及景观绿化工程。协助治理单位为:甲公司、乙公司。补偿标准为:临建房屋补偿标准,退还房主当时购买临建房屋所交款项,并按国有商业银行现行5年以上存款利息支付其房屋使用残值余年利息。
    谭某为本次被拆迁的66户房主之一,自己按照政府公告补偿标准计算,应获拆迁补偿款本金68万元,利息50万元,其他附属物、工商户停业补助、奖励等补偿款8万元,合计126万元。谭某响应号召,摘掉商店牌匾准备搬家,但甲公司却迟迟未按公告补偿标准支付给谭某拆迁补偿款。甲公司认为谭某购买房屋的价款虽然是68万元,但补偿时不能按此支付,原因是甲公司不是拆迁人,是替政府垫资,不应承担支付拆迁补偿款的义务。
    当时适逢国家领导人要到该市视察,政府不断下令要求甲公司限时拆房,并于2008年1月6日最后通牒:仅剩的谭某一处房屋必须在当日下午6点前全部拆除。甲公司为当地一知名企业,具有优势地位,扬言只替政府支付谭某30多万元补偿款,谭某如不同意就与政府打官司,政府是拆迁人。谭某异议,经有关部门多次磋商,甲公司同意支付50万元补偿款,谭某搬家、房屋拆除。
谭某签完协议后,心里有说不完的委屈和苦楚,认为自己吃了大亏,随向律师咨询。
    乔方律师了解情况后认为,合同虽然签订了,但不应简单地认定合同效力,应当考虑合同的签订背景:1、该改造工程时间紧,任务重;2、拆迁人甲公司为某市大型知名企业,谭某为普通老百姓,弱势群体;3、所有66户被拆迁人只有谭某一家房屋孤立存在,情势危机。在这种情况下签订的合同,符合合同法关于合同可变更的前提条件的规定。经仔细研究拆迁公告等相关文件,并向政府有关部门、人员和乙公司了解情况,认为政府下发公告仅是一个行政行为,其指向的对象是甲公司,甲公司是行政行为的具体执行者,也就是说拆迁人不是政府,而是甲公司。政府与甲公司、甲公司与谭某之间是两个截然不同的法律关系,政府与谭某没有直接关系。谭某也不能直接享受政府的拆迁补偿标准,应当按实际情况计算补偿金额。
二、案情及焦点分析。
经律师的法律分析,谭某委托律师代理诉讼。律师接受委托以谭某与甲公司签订的拆迁补偿协议书显失公平为由诉至法院,请求法院依法予以变更,并按公告的拆迁补偿标准,判令甲公司支付拆迁补偿款68万元。
 三、人民法院判决:
法院经过审理,法院接受了律师的意见,否定了情势危机下所签订的协议,参照政府拆迁补偿和市场情况,判决甲公司支付谭某拆迁补偿款差额本金68万元,利息50万元,拆迁费8万元,合计126万元,谭某全面胜诉。
  四、本案焦点、难点及解决:
本案在庭审中,双方分歧及争议的焦点表现在以下几个方面:
    1、谁是拆迁人?拆迁是否为政府行为?政府与被告甲公司、原告谭某与被告甲公司存在何种法律关系?
在这个问题上,被告甲公司认为本次拆迁的发起人是政府,下令限时拆房也是政府,所以拆迁主体应是政府,而不应是甲公司,甲公司只是履行为拆迁房屋进行垫资的义务,与原告谭某无任何法律关系。律师则认为,某市东城大街改造工程是政府城市规划中的其中一个工程项目,市政府发出公告,对工程内容、治理期限、治理单位及协助治理单位做出具体安排。公告的发布标志着政府对东城大街改造的整体规划做出了具体行政行为,而该具体行政行为的相对人即执行者则是甲公司。在执行该规划的这一具体行政行为过程中,政府与甲公司之间形成行政法律关系。而甲公司与包括原告谭某在内的被拆迁66户形成的则是民事法律关系。
    2、甲公司是否为本案适格被告
甲公司认为其主体不适格,但无任何证据予以证明。律师认为从以下几方面均能证明甲公司是本案的适格被告:
    A、甲公司与乙公司签订的委托拆迁合同,该合同中约定甲公司获有关部门批准在东城大街甲公司厂区前临建房屋进行拆迁项目建设,该项目拆迁实施工作由甲公司委托乙公司进行,并按拆迁补偿安置费的3%支付劳务费,有《委托拆迁合同》为证。
    B、甲公司截止到诉讼时已支付拆迁补偿款536万元,拆迁劳务费16万元,有甲公司向乙公司出具的《工程拆迁总体费用的结算意见》为证。
    C、谭某与甲公司、乙公司签订的《拆迁补偿协议》中明确显示:甲公司为拆迁人,乙公司为委托拆迁人。
    D、甲公司向法庭提交的证据中有如“拆迁政策解释权为甲公司;拆迁资金、签订协议由甲公司负责等”条款,均能证明甲公司为合法拆迁人,其被告主体适格。
    3、拆迁补偿协议是否显失公平?谭某要求变更协议内容,主张能否成立?
被告甲公司认为拆迁补偿协议是其与原告谭某及乙公司签订的,是双方的真实意思表示,原告谭某主张协议显失公平于法无据。
    律师认为,拆迁补偿协议显失公平既有事实依据又有法律依据。事实依据:a、该改造工程时间紧,仅为10天,任务重,有国家领导人视察;b、拆迁人甲公司为某市大型知名企业,原告谭某为普通老百姓,弱势群体;c、所有66户被拆迁人只有谭某一家房屋孤立存在3天,每天机器轰鸣,铲车、吊车随时将房屋推倒,而当时谭某仅拿到3万多元附属物款。上述事实均有照片及政府相关部门证明为证。法律依据:最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。《中华人民共和国合同法》第54条规定,订立合同时显失公平的,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院予以变更或撤销。本案原告谭某与被告甲公司、第三人乙公司、第三人丙公司签订的上述协议为被告利用其优势迫使原告所签订,违反了相关法律规定。
    法院经过庭审、原被告双方质证、法院直接向有关单位和个人调取证据,完全采纳了律师的意见,支持了原告谭某的诉讼请求,做出了原告胜诉的判决。
    办案心得:在以往拆迁补偿款纠纷案中,普遍认为谁发布的拆迁公告,谁就是拆迁人,尤其在实际拆迁人不全额支付补偿款的情况下,被拆迁人往往将诉讼对象转向政府,而使真正的拆迁人逃脱法律的制裁,导致诉讼周期长,费用增加。本案中,代理律师注意到了拆迁规划的整体与部分关系、行政行为与民事行为、行政法律关系与民事法律关系等几个重要的点。要取得案件的胜利,最重要的首先要弄清拆迁工作中各个环节之间的法律关系,这一点至关重要,是案件最终成败的突破口。比如政府与甲公司之间的关系、甲公司与乙公司之间的关系、甲公司与谭某的关系;其次还要弄清每一个环节中的行为是什么性质,比如政府下发公告、甲公司签订协议与支付补偿款是什么性质的行为,是行政行为还是民事行为。在明确了案件的关键问题进而形成案件的焦点问题后,代理人开始着手搜集各类证据,为案件开庭质证打下坚实的基础。
    另一个心得体会是,在质证过程中,一定要仔细理解、研究各方当事人证据的内涵,辨别真伪,无论是证据的格式、形式还是内容。因为在本案中,甲公司提交的证据从行文格式、证据类型看,明显存在虚假成分,且各证据之间相互矛盾,如果不仔细思考、理解、辨别,是很难发现这些问题的,这也是本案获胜的又一个因素。
 
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