一、案例基本信息采集
案例类型：律师诉讼案例                         
业务类型：租赁合同                             
法院判决时间：2019年8月19日                  
法院名称：襄阳市中级人民法院                    
代理律师姓名：乔方                    
律师事务所名称：湖北鸣天律师事务所            
供稿（实名，单位+姓名）：襄阳律协民法专业委员会
审稿（实名，逐级）：                             
检索主题词：租赁合同
二、案例正文采集
【案情简介】
原告乔某，男，住湖北省枣阳市，农民，被告许某某，男，住湖北省枣阳市吴店镇，被告惠某某，男，住湖北省枣阳市中兴大道汉城。
二被告与原告2010年7月1日签定了《荒山田地租凭合同书》，合同约定：①原告将承包凉水村辖区内的黄龙仙凹子田冲东侧荒山租赁给二被告经营农牧业；②租赁期为21年，自2010年7月1日起至2031年7月1日止；③每年租金为9000元；④交款方式为每年7月1日，不拖欠；⑤逾期付款违约金:如超期缴交承包款，按未付部分的日万分之四交付逾期付款违约金-，直至付清应交的承包款为止；⑥不认真履行租赁合同违约金为50000元。双方还约定了其它事项。
合同签订后，双方办清交接。被告于2010年7月1日支付原告一年的租金9000元。以后连年拖欠，自2011年7月1日至2018年7月1日共计7年的租金63000元，被告一直拖欠未交。期间多次催要，被告许帮力以：“才开始搞，先期投入大，本钱还没回来”，“还没见到效益，晚点再说”等理由赖账不付。被告不讲诚信，不认真履行租赁合同义务，还要挟原告变更合同，提出“必须解除合同，不解除合同就不交租金”的无理要求！
 特别是被告在租赁期间恶意违约，擅自将其租赁的部分田地，山林贱价转租他人；放任他人放火烧山，盗伐林木，毁地筑坝养鱼，破坏地貌，污染水源，从事非法建设；被告还违法将林地用于死人安葬，毁地建墓修坟，违法收取墓地费；擅自调换山林，违法毁林开垦，挖堰养殖，开挖山石出售，破坏植被，致使水土大量流失，污染环境，不能完成绿化达标和护林防火义务，损失重大，被告的行为已构成严重违约和根本违约。 根据《荒山田地租凭合同书》第九条规定，被告应当承担违约责任。
综上所述，被告在租赁期间违法经营，野蛮开发，毁林滥垦、滥建，严重破坏地力、地貌和生态环境环境，造成水土严重流失，损害原告和凉水村的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》及其解释的规定，请求：1、请求人民法院依法判决二被告支付其拖欠的荒山田地租金7年X9000元/年=63000元；2、请求人民法院依法判决二被告支付逾期付款违约金40248元；3、请求人民法院依法判决二被告支付严重不履行租赁合同违约金50000元；4、请求人民法院依法判决二被告恢复原状或者赔偿损失；5、请求人民法院依法判决解除双方所签订的《荒山田地租赁合同书》，由二被告立即返还出租物。2019年3月28日，枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4918号民事判决书支持了原告的四项诉讼请求，二被告不服，提起上诉。
 
 
【代理意见】
针对上诉人（原审被告）许某某、惠某某的上诉，被上诉人（原审原告）被上诉人提出以下答辩意见：
一、原审判决审理查明的事实清楚。
1、被上诉人（原审原告）已经在签订租赁合同之前向上诉人指定清楚边界并交付标的物。上诉人接受标的物后于2010年7月1日给付租金9000元并签订《荒山田地租赁合同》。上诉人所称“马某某为合伙人并发生纠纷”，与客观事实不符，因已经生效的公证书和判决书均没有认定马某某为合伙人，且马某某2009年4月17日已经书面《声明》，原荒山耕地承包合同书，由被上诉人乔某独立经营、自负盈亏，全权处理。而上诉人与乔某所签订的《荒山田地租赁合同》是在之后的2010年7月1日。至于双方签订租赁合同后，他人侵害承租人的租赁权益，属于另外一个法律关系，承租人可以另案提起侵权之诉。
2、上诉人称：“2011年9月8日吴店镇某某村委会将诉争标的物发包给某某实业公司王某某，导致上诉人不能使用该部分荒山”，与客观事实不符。首先，某某实业公司或者王某某，均没有实际占有和使用标的物；其次，当时，被上诉人对吴店镇某某村委会将诉争标的物发包给某某实业公司王某某并不知情，主观上没有过错；第三，即使某某村委会与某某实业公司王某某误签合同书，也因某某镇人民政府随即予以废止，某某村委会与某某实业公司王某某均没有实际履行合同的行为，上诉人所称“某某实业公司王某某有侵权行为”，实属子虚乌有。
二、原审判决适用法律正确。
1、按照租赁合同的交易习惯和交易规则，通常情况下，是出租人先交付标的物，承租人验收无异议后支付租赁费。如前所述，上诉人先看的荒山土地，在完成交接后，于2010年7月1日上诉人付租金9000元，双方签订的租赁合同。租赁合同签订后，上诉人拖欠租金，迟迟不付。被上诉人连年催要，上诉人谎称“才开始搞，先期投入大，本钱还没有回来”、“还没有见到收益，晚点再说”等理由赖账不付。后经多次催要，上诉人又提出变更合同和解除合同的无理要求，遭到被上诉人的反对。因此，上诉人提出“同时履行抗辩权”没有事实根据，上诉人只管自己发财，已经八年没有给付租金，给被上诉人造成重大损失，于情于理均说不过去。
2、上诉人请求给付部分租金的说法，既没有事实根据，也没有合同依据，属于无理请求。
      综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
代理人：湖北鸣天律师事务所 乔方律师
2019年6月6日
质证意见
襄阳市中级人民法院：
针对上诉人举证的《关于乔某承包凉水六组林地的相关情况说明》，被上诉人现提出以下书面的质证意见：

一、《关于乔某承包凉水六组林地的相关情况说明》的形式、来源不合法，其真实性存疑，未经人民法院核实不能作为认定案件事实的依据。该《情况说明》没有加盖骑缝章，前二页的内容，上诉人有随意变更迹象，落款处没有出具人的署名，《情况说明》的真实性存在虚假现象。出具该证据的对象和目的不清楚，且上诉人不能说明该证据的合法来源，同时，证人或者提供证据的人，与上诉人有无利害关系也不清楚，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第65条，此证据不能单独作为认定案件事实的依据。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”

 二、《关于乔政承包凉水六组林地的相关情况说明》，“情况说明”不是书证，而是证人证言。没有出庭接受发问和质询的“证人证言”，不能作为认定案件事实的依据。根据法律规定，证人应当具备一定的感知能力并能够正确表达意志。某某村民委员会在职责范围外出具证据的行为，应当严格依照我国《民事诉讼法》和最高人民法院的《证据规定》第六十九条，某某村委会的情况说明不得单独作为本案认定事实的依据。

三、凉水村委会的“书面证言”不符合证人证言的应有属性，不得作为认定案件基本事实的根据。
第一、证人口头陈述证言时，法官可以通过观察证人的神情和语言的连贯性、条理性等判断其言论的可信度，双方当事人也可以向证人发问帮助法官判断证人证言之真伪，而书面证言则不具备此项功能；
第二、证言以书面方式向法院提供时，双方当事人因无机会对证人发问从而剥夺了当事人在证据调查程序中的参与权，同时，书面证言也限制了法官接触第一手证据的机会，使审判活动失去了亲历性，从而将公开审判退化为一种间接审理和书面审理，违反了民事诉讼法确定的公开审判的原则。因此，凉水村委会的“书面证言”实质上不具备证人证言的法律特征，亦不属于其他的证据类型，人民法院对“书面证言”应当不予采信。
四、上诉人所举的“新证据”没有在二审开庭前或者二审开庭审理时提出。上诉人提供的证人某某村委会没有出庭作证接受当事人的质询。上诉人也没有在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第42条第二款、第54条、第55条的规定，人民法院应当不予审理和采信。根据我国《民事诉讼法》第67条规定：“人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。”
五、被上诉人乔某所出租给上诉人许某某和惠某某的荒山土地为现状交付，在其所承包的某某村荒山耕地范围内。现某某村所出具的《关于乔某承包凉水六组林地的相关情况说明》的内容，部分与客观事实不符，被上诉人有异议：
1、2010年6月30日，双方以乔某承包范围内的荒山耕地进行现状交付（黄仙洼子东侧的一部分荒山、耕地），上诉人许某某、惠某某接受后并无异议。次日是2010年7月1日，双方签订了《荒山田地租赁合同书》后，上诉人交付了当年的租赁费9000元。事后长达八年之久，双方并无争议。现因上诉人拖欠租金多年不付，乔某起诉后，上诉人才以“交付不足”的谎言进行抗辩，实为赖账不付，不讲诚信。
2、对《情况说明》第三条有异议：2011年9月18日，某某实业有限公司与某某村委会签订了《荒坡使用权协议书》，与本案所争议的租赁合同纠纷无关联性。因《荒坡使用权协议书》约定的标的，虽然在乔某与某某村所履行的荒山耕地承包合同范围内，但是，并不是上诉人与乔某所租赁的范围。2008年期间，树头村姚某某书记在此挖运山石支持汉十高速公路垫路基建设，2011年某某实业有限公司王某某等人在开挖该片荒山时，虽然曾经受到乔某阻止，并发生肢体冲突，但是与上诉人所租赁的荒山田地无关，不在《荒山田地租赁合同》范围内，所以承租人许某某、惠某某均没有受到实际损害。
乔某受伤后立即上访，某某实业有限公司随即放弃了履行合同和开发建设。某某实业有限公司至今没有征用土地的任何合法批准手续，其与某某村所签订的《荒坡使用权协议书》应当无效。同时，某某村在乔某的承包经营范围内，又将土地使用权重复转让他人，属于侵权和欺诈行为，应当认定无效。且该《情况说明》与村干部邓某在现场向法官的解释自相矛盾，证据之间无法相互印证，请求人民法院辨别和审查其真伪。
3、对《情况说明》第四条有异议：在乔某出租给许某某、惠某某的荒山范围以外，2016年邱某某未经允许擅自将乔某承包合同范围内的大草堰填土约4亩，被发现后，某某村收取邱某某6000元的征地款即允许邱某某占地使用。乔某始终没有同意邱某某占地建厂，没有在会议记录上签字。
4、租赁期间，在西湾后山东侧荒山以下，2014年上诉人许某某收取5000元后擅自允许黄某某在此建水坝，面积约30亩。淹没了乔某承包范围内的堰塘约3亩、林地约4亩、耕地约5亩，属于违约行为，给乔某造成较大损失。
5、租赁期间，黄仙洼子东侧原林场的一部分及西湾的后面的一部分，经许某某、惠某某与张某某调换林地（与李某某承包山交界处），损害了出租人的利益，属于违约行为。
6、租赁期间，未经许可，上诉人在乔某的租赁范围内（西湾后山处）建设永久性建筑物—“住宅”、“土灶农家乐”，并长期占据经营，属于违法、违约行为。
以上质证意见，请求法庭考虑并采纳。
        委托代理人：湖北鸣天律师事务所 乔方律师
2019年8月8日
【判决结果】
驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】
襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终2265号《民事判决书》。
【案例评析】
一、关于租赁物是否交付的问题？
    本案的租赁物属于现实交付，双方在2010年7月1日前，租赁双方亲自到现场，对荒山、荒坡、荒地等在原承包合同范围内，进行了现场指定，承租方接受并无异议后，于2010年7月1日交付租金9000元并签订租赁合同。事后，因承租人拖欠租金发生纠纷，承租人才谎称交付不足，作为抗辩理由，显然与事实不符。
二、关于交付的租赁物是否有瑕疵的问题？
    出租人在其所承包合同的范围内，指定其中的一部分荒山、荒坡、荒地，出租给承租人，这一部分的租赁物产权、经营权清晰，没有任何瑕疵。事后，承租人在经营过程中，有人侵害其租赁经营权，承租人应当依法起诉维权，与承租人无关联性。
三、关于拖欠的租金数额和是否应当承担违约金的问题？按照合同约定，承租人在起诉时拖欠7年租金，每年9000元，合计63000元，双方约定违约金总额50000元。由于承租人长期拖欠租金不付，构成严重违约、根本违约，应当承担违约责任。
【结语和建议】
这是一起租赁合同纠纷，按照我国合同法的规定，诚信原则是我国合同法的基本原则，也是我国民法的灵魂。本案的承租人不讲诚信，长期拖欠租金不付，构成违约。出租人催要多次，承租人以各种理由拖延，以种种借口不付，欺负老实人。最后，竟然提出无理要求，企图按照自己单方面的想法和要求，强迫出租人接受其不平等条件，出租人忍无可忍，才被迫起诉。法律永远是公正的，人民法院依法判决解除租赁合同，返还租赁物，承租人给付租金63000元，承担违约金50000元，合计113000元，诉讼费、上诉费全部由被告承担。
任何时候，不讲诚信是要付出代价的！人民法院也会惩罚不讲诚信的当事人，让守信的老实人感受到司法的公正性。