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房屋买卖合同纠纷律师诉讼案例

来源:原创  作者:乔方律师  时间:2018-09-17

房屋买卖合同纠纷律师诉讼案例模板
一、案例基本信息采集
案例类型:律师诉讼案例                        
业务类型:民事诉讼                            
法院判决时间:2018年4月10日                 
法院名称:湖北省枣阳市人民法院                   
代理律师姓名:乔方                    
律师事务所名称:湖北鸣天律师事务所           
供稿(实名,单位+姓名):湖北鸣天律师事务所乔方
审稿(实名,逐级):                            
检索主题词:虚假房屋买卖合同,高利贷
二、案例正文采集
高某诉张某某房屋买卖合同诉讼纠纷案件
【案情简介】2014年1月26日,被告以原告欠到其借款为由,威逼原告与其签订《房屋买卖合同》,约定房价为12万元,将原告位于枣阳市车站路126号唯一的住房卖给被告。事实上,12万元的购房款被告至今仍然分文未付。合同签订后,2014年3月26日被告就威逼原告搬家,强占原告住房归他所有,并强行将原告的房门钥匙换掉,逼迫原告背井离乡、四处流浪、有家难归。
2013年6月至9月期间,原告曾经两次向被告借款,分别35000元和16000元,合计51000元。已经偿还20000元(7500+7500+4000+500+500),下欠31000元。但是,被告放高利贷,分别规定月利率为30%和20%,2013年11月17日,逼迫原告出具借条本息合计12万元。详见《2013年被告两次借款本息及还款一览表》。被告放高利贷的行为应不受法律保护。
被告虽然与原告签订了《房屋买卖合同》,但是该合同双方均未履行,原告申请人民法院依法予以解除。被告因原告欠款不能偿还的事由而强占房屋,没有法律依据,应当立即返还房屋,并赔偿因其占有期间的房租损失。为此,特向人民法院起诉,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求:
1、请求人民法院依法解除原被告双方2014年1月26日所签订的《房屋买卖合同》;
2、请求人民法院依法判决被告立即返还其所侵占的原告房屋;
3、请求人民法院判决被告赔偿房屋租赁损失22500元(截止2017年12月26日共计45个月,每月按500元计算)
【代理意见】
一、双方虽然在形式上签订了《房屋买卖合同》,但是,实际上双方并没有房屋买卖之实。原因是:被告放高利贷给原告(2013年6月至9月期间两次借款分别为35000元和16000元,合计51000元,已经偿还20000元,实际下欠31000元。被告却按照月息30%和20%利滚利计算本息,2013年11月17日威逼原告出具了12万元借条),原告逾期不能偿还借款本息,2014年1月26日被告就威逼原告与其签订了这份所谓的《房屋买卖合同》。合同签订后,双方均没有实际履行。
2014年3月26日,被告没有给付购房款,却威逼原告搬家,更换门锁,强行占有原告居住生活的房屋。被告以合法形式掩盖其非法目的的行为,严重地侵害了原告的合法权益。对于高利贷之债,其本身不受法律保护,更无诚信可言。被告威逼原告出具高利贷借条和签订《房屋买卖合同》、并逼走原告背井离乡、无家可归的行为,是不讲道德、见利忘义的不耻行为。
二、本案诉争的房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷,而不是物权纠纷。被告将二者性质和权益混为一谈,于法无据。债权所涉及的买卖标的物是房屋,而房屋的产权登记是枣阳市百货公司。原告的父母只有居住使用权,没有所有权和处分权。原告对该房屋没有处分权,所以,双方所签订的《房屋买卖合同》无法履行、也无法实现合同目的。
即使该房屋因拆迁获得拆迁补偿款,那么,该权益也应当归属于枣阳市百货公司所有。不能因为枣阳市百货公司不主张拆迁补偿权益,该拆迁补偿款就当然归被告或者原告所有。否则,就属于非法侵占或者不当得利。
三、因原告不能及时偿还被告的高利贷借款12万元,被告已经在枣阳市人民法院另案起诉。被告的权益合法的部分,应当依法能够实现。但是,被告没有支付购房款,却妄想占有原告居住的房屋抵债。在强迫原告签订《房屋买卖合同》时,并没有尽到合理审查和基本的注意义务,不看产权证书,就签订了房屋买卖合同。其主观上具有恶意,客观上具有非法性,因此,其诉称的违约金及房屋差价损失不受法律保护。
四、原告的父亲是枣阳市百货公司的职工,原告在该房居住生活多年,该房屋的改造、装修系原告所为,与被告无关。被告勾结黑恶势力强占原告房屋,逼迫原告离家出走,无家可归,原告虽然有异议,但是敢怒而不敢言。被告的行为是不讲道德、违背公序良俗的违法行为,具有涉黑恶性质。
【判决结果】
一、解除高某、陈某某与张某某于2014年1月26日签订的位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅《房屋买卖合同》。
二、张某某于本判决生效后十日内返还高某、陈某某位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅房屋。
三、驳回高某、陈某某其他诉讼请求。
【裁判文书】
湖北省枣阳市人民法院
民事判决书
(2018)鄂0683民初604号
原告高某,男,汉族,1973年4月6日出生,住湖北省枣阳市杨挡镇高店村三组。公民身份号码
429003197304061839。
原告陈某某,女,汉族,1968年10月27日出生,住枣阳市车站路126号。公民身份号码:420683196810270387。
原告委托诉讼代理人乔方,湖北鸣天律师事务所律师,代理权限:特别授权。
被告张某某(曾用名张兵),男,汉族,1980年12月5日出生,住枣阳市西城开发区西园居委会六组。公民身份号码:420683198012057871。
委托诉讼代理人朱德锴,湖北金鶴律师事务所律师,代理权限:特别授权
原告高某、陈某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷案,本院于2018年2月6日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高某、陈某某的委托诉讼代理人乔方,被告张某某及委托诉讼代理人朱德错到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某、陈某某诉称,2014年1月26日,被告以原告久到其借款为由,威逼原告与其签订《房屋买卖合同》合同约定房价为12万元,将原告位于枣阳市车站路126号的住房卖给被告。被告至今未付房款。合同签订后,被告于2014年3月26日强行换掉门锁居住归被告所有。2013年6月至9月原告两次向被告借款35000元、16000元,合计51000元。被告虽然与原告签订了《房屋买卖合同》,合同双方都均未履行,原告申请人民法院依法予以解除。1、请求人民法院依法解除原被告双方2014年1月26日所签订的《房屋买卖合同》。2、请求人民法院依法判决被告立即返还其侵占的原告房屋。3、请求人民法院依法判决被告赔偿房屋租赁损失22500元(截止2017年12月26日共计45个月,每月按500元计算)被告张某某辩称,一、原告在缺乏偿还被告借款能力的情况下,主动提出将其房屋以12万元的价格出卖给被告,
所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示,且内容并不违反国家法律、行政法规强制性规定,双方聘请郭强律师对《房屋买卖合同》进行见证,被告不存在欺诈胁迫行为。原告在签订合同后即将出卖房屋交付给被告,房屋买卖行为在签订协议当日即履行完毕。被告随后就对房屋进行了装饰装修,退一步讲,即使法院依法认定房屋买卖合同无效,也应按被告出具的12万元借款本金为基数判决原告支付其借款利息损失(被告利息损失按月利率2%计算,并据实赔偿其装饰装修人工费。材料款等经济损失20000元)综上所述,原告的起诉及其诉讼请求没有任何事实依据和法律理由,恳请法庭查明事实后,依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2014年1月26日,原告高某、陈某某与被告张某某签订《房屋买卖合同》,合同约定:一、原告将其位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅商用砖混结构,建筑面积为80平方米房星卖给被告。二、房屋价格为12万元:付款方式一次性付款。三、双方办理完房屋交易手续后于2014年3月30日交付给被告。四、一方如违约罚违约金2万元等等其他条款。该合同由湖北鸣天律师事务所律师郭强见证。合同签订后,被告占有该房另查明,位于枣阳市车站路126号(包括二单元401层厅)整栋楼房产权登记在枣阳市百货公司名下,属枣阳市百货公司自管房。高某属于枣阳市百货公司职工的子女,于2004年9月、2005年11月两次向枣阳市百货公司缴纳住房保证金,具有居住权。现该房是拆迁房。再查明,2013年11月17日高某、陈某某向张某某借款12万元。张某某在本院已提起民事诉讼,并申请将该房屋拆迁补偿款予以冻结上列事实有当事人身份证复印件、原告举出《房屋买卖合同》、枣阳市百货公司情况说明二份证据,被告举出一份证明和一张借条二份证据,本院依职权调取枣阳市百货公司位于南城火车站在房产登记部门的枣公房字第001535号产权证一份,开庭笔录在卷,可佐证。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成
立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。高某、陈某某与张某某签订《房屋买卖合同》,原告将其位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅砖混结构,建筑面积为80平方米房屋卖给被告。该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合法有效。本案中高某属于枣阳市百货公司职工的子女,于2004年9月、2005年11月两次向枣阳市百货公司缴纳住房保证金,具有居住权,位于枣阳市车站路126号(包括二单元401层一厅)整栋楼房产权登记在枣阳市百货公司名下,属枣阳市百货公司自管房。因争议的房屋产权登记在枣阳市百货公司名下,原被告双方签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现,原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、返还房屋的诉讼请求合理,应当予以支持。原告请求被告赔偿房屋租赁损失22500元,原告没有提供计算房屋损失单价依据证明房屋租赁损失,此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定,判决如下:
一、解除高某、陈某某与张某某于2014年1月26日签订的位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅《房屋买卖
合同》。
二、张某某于本判决生效后十日内返还高某、陈某某位于枣阳市车站路126号二单元401层一厅房屋。
三、驳回高某、陈某某其他诉讼请求
案件受理费3150元,由高某、陈某某负担1575元,张某某负担1575元,于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长、耿道军
二零一八年四月十日
书记员    艾延
    2018年4月25日,张某某不服提起上诉,2018年6月4日二审开庭审理。庭后,通过审判长多次晓谕法理和涉及黑恶违法情节,张某某自愿撤回上诉。2018年7月20日襄阳市中级人民法院(2018)鄂06民终2090号《民事裁定书》裁定,准许上诉人撤回上诉,一审判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力。
【案例评析】
这起案件表面是房屋买卖合同纠纷案件,实际上是民间借贷、高利贷和套路贷的实质。高某向张某某实际借款有两次,分别为35000元和16000元,事后分三次偿还了15000元、4000元和1000元,下欠31000元。但是,张某某却按照30%和20%的高额利息,利滚利算到了120000元,强迫高某出具12万元借条并纠集黑帮索债。在高某不能偿还的情况下,强占高某居住的房屋,与高某达成房屋买卖合同,这种情况涉嫌高利贷、套路贷,并可能涉嫌黑恶势力犯罪。
    作为其律师,积极调查和收集证据。提供了法律依据。
在收集和提供了关键性证据的同时,也积极与审判法官沟通,如实汇报案情,和案情背后存在的情况和背景。
律师所述情况,引起法官的高度重视,并亲自调查核实相关证据,做出了公正判决。二审法官也运用智慧,巧妙地处理了案件纠纷,还当事人一个清白和公平、公正。
【结语和建议】
    一、原告委托代理之前,可以不信任律师。但是,一旦决定委托律师并办理委托手续后,一定要相信律师并尽可能地全面配合律师的工作。尽量地为律师工作提供方便。
二、原告在充分信任律师的情况下,积极配合律师工作;律师向法院法官据实反映情况,引起法官重视。
三、实际上,本案属于案中案。张某某的高利贷、套路贷行为已经涉嫌黑恶犯罪,高某应当向公安机关提出控告,公安机关应当予以立案。张某某侥幸以民间借贷纠纷起诉的案件,如果张某某没有自知之明,不及时撤诉,有可能因此导火索,而发现其涉嫌黑恶犯罪的事实,如果将来刑事立案,张某某是自食苦果。
张某某曾经多次找人说情,但是,张某某放不下和放不开的还是钱财!如果其还是追求12万元或者超过5万元以上的钱,这个案件可能调解不成,导致高某会上访或者控告,将给张某某带来牢狱之灾。
 
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